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[深度談房] 香山湖片區房價上漲的邏輯與后市影響

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發表于 2020-9-8 18:52 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
1、香山湖片區房價上漲的邏輯。

今年珠海二手房熱度最高的莫過于香山湖片區。

香山湖片區二手房為什么這么熱?是因為香山湖公園二期建設?因為疫情導致的市民活動空間追求?

香山湖公園已經一年時間了,去年沒有這么熱。香山湖公園的美麗風景,令人心曠神怡,確實為新老香洲的市民提供了一個休閑的好去處,但它絕不是房價上漲的推手。吉大景山公園、海濱公園、海濱泳場都給吉大的市民提供了好去處,但是吉大的房子并沒有因此而大漲。

今年的疫情確實讓人躁動,但是前山河片區和吉大的兩個公園,都給市民提供了足夠的活動空間,附近的房子也沒有因此而漲價。所以,疫情導致香山湖公園片區的行情上漲也不成立。

因此,上述兩點都不是香山湖片區領漲的主要原因,充其量是引爆一輪行情的導火索。

歸根結底,香山湖片區房價的上漲,是因為珠海市區房價波動的周期到來。市區調控時間長達四年,這幾年人口凈流入保持年十萬,還有大量的坦洲回流,泡沫被擠掉。靜久思動,人心思漲,一個香山湖公園二期的規劃,以及疫情的困擾,引爆了香山湖片區的二手房行情。

2010年珠海樓市調控,2011-2012冷卻了兩年,2013年開始回暖。此時橫琴自貿區概念爆發,不少樓盤開盤過四萬。但是因為市區限購西區不限購,所以橫琴概念引發的是西區新房上漲。2014年9.30政策推出后,市區二手房行情開始反轉。

2010-2013調控三年為一個冷卻周期,2016-2019也是調控三年。這三年時間里,唐家半島的新房始終維持在三萬出頭,西區的航空新城已經漲到三萬,橫盤了幾年的橫琴也漲到五萬多,去年底今年五六月橫琴新房大熱,刺激了民眾對珠海樓市的期望值--相比之下市區房價不知不覺成為洼地。

新香洲已經有十年時間,新老香洲是市區人口密度最大的區域,這十年有了非常多潛在的改善需求。2018年以來,這個需求已經開始反應在二手房市場,新香洲之前難賣的大戶型開始好賣,并且出現了三房四房單價高于一房兩房的現象。

疫情期間,美聯儲狂引鈔票,新一輪的貨幣貶值與通貨膨脹預期下,配置優質資產保值是高凈值群體的共識,成為高端樓盤業主群的話題。這就是有錢人跟剛需的區別:有錢人對于房價周期更敏感,剛需看到疫情嚴重,第一感覺是房價要大跌30%,等等再等等,一直等到房價大熱才去追。

香山湖周邊的次新房,大多數房源是被珠海高凈值群體所持有。公園概念疊加萬眾期待的鳳凰學區,很顯然近水樓臺先得月的政商人士早已了解規劃,早幾年就已經提前布局。

2019年,新老香洲巨大的改善需求被五洲花城三期掩蓋并不明顯。今年在五三備案價到達4.5萬、水墨蘭庭備案價破5萬、珠光里程今天開盤均價4.2萬的影響下,改善型買家出現了一定程度的恐慌,這種恐慌情緒很容易被點燃。

很可能,在疫情期間,香山湖公園周邊有一股神秘的資本力量在吸納次新房,并且香山湖公園片區的潛力成為附近各個業主群里日常話題。于是,很快香山湖公園周邊的房源惜售明顯,恐慌情緒迅速被點燃,四兩撥千斤。

香山湖片區的房價熱度還要維持多久?豬哥認為可能延續到年底。近期珠光里程關注度很高,不亞于去年的五三。預計在珠光里程和水墨蘭庭開盤售罄后,一些原本打算買新房沒如愿的人,會轉向二手,造成二手市場的持續熱度。

在此情形下,香山湖片區的業主們,期望值進一步膨脹,區域會形成無量空漲的局面,最終估計龍頭單價到達五萬會成為瓶頸,此時會形成一個有價無市的局面。如果鳳凰學區未來成績靚麗,這個瓶頸還會突破。

2015年南屏華發商都開業引爆全城,同時引發了南灣區房價大漲的預期,但是華發新城和世紀城2016年高峰期止步于三萬左右。香山湖片區與當年的南灣區有所不同,因為除了公園之外還有鳳凰雙學區的附加值。

2、香山湖片區房價上漲的后市影響。

香山湖片區的領漲,會引發珠海市區房價的補漲和輪漲。目前市區限購已經放開了兩個多月,年底戶口徹底放開是大概率,因此,受香山湖片區上漲引起的輪漲現象將會出現。

今年中考成績公布后,文園中學靚麗的成績引起了更多人關注。近一個月來,文園學區房成交非常活躍,優質文園學區房漲幅肉眼可見,這個熱度估計會延續到年底。

除了文園學區房,近一個月來新香洲的中上次新學區房上漲也是很明顯的,不少次新房快速成交。香山湖片區房價成為一桿旗幟后,新香洲次新房業主們期望值進一步提升,熱度也會延續到年底。

吉大的學區房近期成交也更活躍了,但是價格并沒有明顯的上漲,比如擁有景園和九洲雙學區的小戶型成交價還是比較穩定。隨著文園和新香洲的熱度進一步提升,吉大學區房也會補漲。

南灣區近期成交略有回升,很多業主預期也在提升,放盤價明顯高于一個月前。但南灣區受學區影響,目前的上漲還是停留在報價上漲,相對于文園和新香洲來說,有點有價無市的味道。

市區其他區域如蘭埔、檸溪、老香洲、前山、上沖、夏灣、拱北、南屏等,目前熱度遠遠不夠,部分樓盤仍然是賣半年以上才能賣掉,補漲時間在熱點區域紛紛到達瓶頸之后。估計補漲時間窗口在明年底或者2022年初。

西區二手自去年放開二手限購后,流通性大幅提高,尤其是航空新城和湖心路口的次新優質二手房。目前西區的熱度一般,預計紅鶴大橋通車后,橫琴的熱度會溢出到西區,但是由于西區今年新房供應量較大,且近期三道紅線的壓力,可能只有少數優質樓盤熱銷。

西區二手短期也難以普遍大漲,估計航空新城和斗門中上等學區房區域會出現較好的流通性。航空新城二手是受新房比價效應影響,而斗門今年中考保持不錯的成績,考入前三所高中的全市前20名里,有七所是斗門的初中,所以斗門居民跑到市區購買學區房的將會逐步減少。

唐家樓盤熱度今年來主要還是體現在新房,北圍新房的銷售也還是深珠通道投機概念,半島今年吸引了不少外地高凈值群體,預計下半年半島二手會有所回暖,但是也就僅僅是回暖而已。半島二手房的發熱是有希望的,但會出現在新房賣完之后。

坦洲二手房近年來一直在陰跌,2017年5月高峰過后,大部分跌幅達到15-20%,陰跌的主要原因是住在坦洲的珠海人學區需求持續回流,供大于求。歷史以來,珠海樓市穩步上漲,坦洲二手房就是陰跌或原地踏步走,一個明顯的蹺蹺板效應。坦洲二手房的大熱,要等到下一次珠海樓市調控。

3、政策性風險仍然需要警惕。

近幾個月來,樓市發熱的城市都引起高層關注,深圳、東莞等城市先后出現了最嚴調控,二手房成交快速腰斬。所以,珠海樓市,無論新房還是二手,一定不能出現肆無忌憚的拔苗助長,開發商要有底線,業主群也不能公然抱團壟斷。

上個月網傳珠海樓市大漲排名第一,是因為此前橫琴大量新房網簽滯后造成的。這兩個月橫琴的新房持續熱銷,后市隨著市區珠光里程、水墨蘭庭、五三等高價盤持續入市,珠海的漲幅可能會引起高層關注,政策性風險也就隨之而來。

目前國際形勢仍然錯綜復雜,中美貿易戰導致雙方在進行大國脫鉤布局。因此,國家層面仍然是不愿意看到樓市出現較大的泡沫。八月下旬開始,銀行信貸開始收縮,除了三道紅線對開發商融資嚴抓,銀監會還禁止新房網簽即放款,必須在預售登記后才能放款,這兩天恒大全國項目七折清盤也是沸沸揚揚。

未來樓市開窗關窗會成為常態,因此樓市投資還是保持謹慎。大環境未知的情況下,房地產嚴控可能會出現一些爛尾樓,或者即便不爛尾但是交樓不堪入目。因此概念炒作或者大幅降價的期房要謹慎,買房暴富的思維要轉換成跑贏通脹(土豪隨意)。閑錢投資,還是以流通性較好的樓盤為主,能快速套現才是王道。

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珠海上半年並沒有跟深圳東莞大漲,低調行得萬年船  發表于 2020-9-9 09:47

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2
發表于 2020-9-8 20:18 來自手機 | 只看該作者
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沙發。吉大還是太少人了。感覺九州中學還要走下坡路。

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無語: 5.0
無語: 5
  發表于 2020-9-9 12:40
你錯了,今年九洲中學招生超了三百多人進不去,本身已經擴招了兩個班,十六個班了。  詳情 回復 發表于 2020-9-9 11:16
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3
發表于 2020-9-8 20:27 | 只看該作者
不錯。投資,還是以流通性較好的樓盤為主,能快速套現才是王道。
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4
發表于 2020-9-8 20:46 | 只看該作者
鳳凰中小到底怎么樣
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5
發表于 2020-9-8 21:22 來自手機 | 只看該作者
好文!這篇文章告訴了那些不清不楚,不明不白那些人目前珠海樓市的實情和未來走勢!
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6
發表于 2020-9-8 21:30 來自手機 | 只看該作者
batitsui 發表于 2020-9-8 20:18
沙發。吉大還是太少人了。感覺九州中學還要走下坡路。

我兒子今年九洲初一,今年全戶籍生,16個班,你說人少?
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7
發表于 2020-9-8 21:49 來自手機 | 只看該作者
西區有幾家學校,今年的中考成績確實很不錯
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8
發表于 2020-9-8 21:50 來自手機 | 只看該作者
batitsui 發表于 2020-9-8 20:18
沙發。吉大還是太少人了。感覺九州中學還要走下坡路。

九洲中學,今年中考考得太差了……

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剛剛才開始轉變差,后面還要幾年才轉好?  詳情 回復 發表于 2020-9-9 12:05
今年確實差點,但也要看后面幾年吧,2018年文園也考差了,總有差的時候  詳情 回復 發表于 2020-9-9 11:50
考得差,自然就少人去了  詳情 回復 發表于 2020-9-9 11:27
考得差,就少了一些高人主動去了,后面就考得好的越來越好,差的越來越差???  詳情 回復 發表于 2020-9-9 09:23
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9
發表于 2020-9-8 21:51 來自手機 | 只看該作者
鳳凰中學今年都招不滿,蠻多積分生,能好起來?讓我們全程跟蹤三年吧,我估計將來是越來越平均的趨勢,能上一中高中人數,每個學校都會減少,就看誰后勁足了

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招600人,50多個積分生吧,其余生源都是不錯的  詳情 回復 發表于 2020-9-16 19:41
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10
發表于 2020-9-8 22:06 來自手機 | 只看該作者
現在一買房就得最少套三年以上.版主,現在珠海哪個區域還適合投資一套?新房或五年內的次新房

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珠光里程 五洲花城三期  發表于 2020-9-9 11:59
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