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[雜談] 談談我對珠海房價長期走勢的看法【原創】

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發表于 2020-3-16 05:33 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
   不管是哪個論壇,看空的看多的一直針鋒相對,很奇怪的是這香山,其他問題的爭論并不會如此激烈,一旦談到房價漲或跌,另一方就開始出言不遜,甚至開始謾罵,比如你說會漲,立馬就有人說你是中介狗,至于證據,不好意思,不需要證據,看漲就是鐵證;如果看跌呢?立馬就有人說你是是失敗者買不起房,活該。至于證據呢?不好意思,也不需要,你要辯解兩句,就開始陰陽怪氣的說是啊,你還有100套房呢。。。

   所以導致現在這個論壇上已經沒法正常討論了,所謂討論,是拿出我的觀點,我認為是這樣,既然我認為是這樣,那么我當然覺得我是有道理的,你可以不認同,那你用你的觀點來反駁我,有可能你的觀點很淺薄,我不接受,也有可能你的觀點讓我發現了我忽略的地方,然后改變,也有可能雙方誰也說服不了誰,最后各自保留觀點。

   下面說說我的看法,也歡迎討論和批評,對于無腦噴,我只想說,你噴之前有沒有考慮過你夠不夠資格評論這個貼子?

   我仔細看了1990年-2020年這30年中國的M2值(廣義貨幣供應量,可以簡單理解為國家發行的錢的總和),從1990年的1.53萬億到2020年1月這202.31萬億,30年增加了130多倍,平均每年增長17.6%的樣子,相應和大家的薪資收入上漲也是對應的,但卻要稍微差一點,比如記得1990年,普通工人的薪資大致是35-50元,而現在也差不多大約是五六千吧,低的也有三四千的,再低的就比較少了,不屬于“普通”這個范圍內。因此薪資漲幅是跟隨于M2但是并沒有跟上M2,平均年增長大約要少1個百分點,在16~17%之間(因為沒有精確數據來源,所以也沒有準確結果,先按16.5%計算吧)。

   與薪資相對的是消費,即物價,其實物價更沒有跑過M2,比如1990年一碗普通米粉的價格大約是3毛到5毛,而現在一碗普通米粉大致在十來元,也就是說才上漲幾十倍,這也很好理解,因為M2要減去GDP才算是通貨膨脹率,也就是漲價的比例,而中國正處于發展期,中國人民創造了這么多物質財富來供消費,總不能還是吃碗米粉都舍不得吧?這就是老百姓生活過得越來越好的原因,年平均物價漲幅大致在12%左右。

  (需要說明的是,電腦、汽車、電視等技術產品不能與之相比,因為其價值主要是技術,一塊CPU的原材料硅粒可能還不到一塊錢但卻可以賣到幾百幾千,主要就是技術價值,而技術價值的最大特點就是隨著時間推移迅速貶值,還有就是批量生產的商品其成本會隨著產量的增加而大幅下降,商品房和它們不一樣,技術并不是其主要價值,而且也不能上流水線批量生產,其價格更接近類比于大米或盒飯的價格)。

   M2的表就不上了,有興趣的去搜下,這個是公開的,隨便就搜得到,M2和GDP之間的關系以及薪資、物價也不說了,大致是意思就是,薪資、物價都是跟著M2和GDP的差值增幅的,但是增長的幅度不太一樣,收入上要跟得緊點,物價上要跟得松的——如果一直持續這個狀態,那么人們的生活就會越來越美好,事實上這過去的三十年,的確是這樣的(個例就不要說了,任何時候都有過得很不好的)。

   再回到M2,從1990年到2020年,區間大致每隔4~5年就翻一番,也就是說平均大約4年多,貨幣發行量就增加了一倍,從上面的推論可以看出,人民的收入也會增加但不到一倍(大約會在1.9倍左右),而物價大約會上漲到1.6~1.7倍,這個數字是個估值,有興趣的大家可以想想以前的物價來嘗試比較下。

   房子也是消費商品(有別于工業商品),因此房價也應該跟隨其他消費物價,但是奇怪的是,中國的房價仿佛一直遙遙領先于其他物價,在中國大部分城市,2003年以來,房價的漲幅大多數時間都是超過薪資漲幅的,更不要說其他消費物價的漲幅了,基本上而言,房價漲幅與M2值基本符合——其實這也不難理解,因為商品房價值太高了,因此占比GDP太多,可以說綁架了GDP,因此M2-GDP來估算房價就不行了,嗯,這個在數學上應該叫做“循環引用”吧,好像是。

   再仔細觀察下珠海的房價上漲數據,你會發現自2003年以來,珠海房價與M2值驚人的相符(不要考慮GDP,單純比較房價與M2的增幅),但除了2008年、2018年和2019年。

  (08年暴跌了一小段時間,大約9個月吧,然后瘋狂補漲,這個原因等下再說,這里先忽略一下它,假裝它不存在)這個為什么十幾年的規律在2018年2019年被打破了呢?其實這是因為中央房住不炒的政策比較強硬的執行到位了,也就是說中央三令五申的穩定房價主張,這2018年終于起作用了,有效果了。

   那么,規律既然打破,會不會就這樣延續?兩年不漲,對投資客來說那可是滅頂之災,如果繼續不漲,不僅吸引不了新增投資客,之前的投資客也會被死死套牢,解套的機會都沒有。

   過去的15年(從2005到2020),房價上漲疊加了兩個因素:一個是正常的上漲(和大米、交通費用一樣),另一個是投資客的追捧導致的非正常上漲(投資客的追捧主要原因是按揭的杠桿效應帶來的可能高收益和相對低息的低風險,這對于任何投資者來說都是很優質的資產,這里不作詳述),兩個上漲因素疊加在一起,導致房價不僅快速上漲,而且中間還出現過巨大波動,這種波動就是典型的投資炒作引發的(剛才忽略的08年的暴跌9個月,然后再4萬億的關懷下瘋狂補漲,就是這個原因)。而中央,就是要把這種非正常上漲干掉,房住不炒能夠執行到位的話,房價將跟隨著收入的漲幅,商品房將回到正常消費商品的范圍,這是政府希望看到的一個健康狀態,而不是一根筋的就是不能漲。

   那么,清除投資上漲的目標完成了嗎?這個很重要,如果沒完成,中央還會繼續收緊,如果完成了,中央就保持警惕但會適當放松(這就好比路上限速60,你開到80了,你要踩一腳剎車,現在回到60了,你不僅要放開剎車,還要適當加點油,并保持注意,使其在60左右波動即可),那么用現在的房價M2比值與02、03年的比值對比一下就知道了。

   2003年末, M2值22.12萬億;2020年1月,M2值202.31萬億,相比2003年增加了9.15倍,而2003年末珠海的房價大約是3000(市區常規),如果現在的房價(同樣是市區常規)低于9.15倍即2.74萬元即與漲幅M2持平,如果在2.5萬元左右即與物價漲幅持平,基本完成任務;這樣看來,珠海貌似還沒達到但是已經比較接近了,用官方話來講可以說“基本達到目標”。如果還是以剎車來類比,之前的急剎沒必要繼續了,要輕放剎車,改為緩剎,平穩的回到60公里才是好司機。

   房價如果一直不漲,相對于上漲的收入來說,就是不斷跌價,一個正常需求的商品一旦價格下跌,那么它的需求量就會增加(這里說的正常需求商品,是指大家認為有價值的,可以使用的或者能夠滿足一些需求的,比如大米、衣服鞋帽、交通費用等,房子當然也算,而非正常的商品,指的是隨著時間推移失去使用意義的商品,比如萬能充、家用縫紉機、收錄機等),就說房子,之前所謂的不需求并不是不想要,而是實在買不起,現在收入增加了能買了,那就開始需求了。

   馬克思說的,商品的價值由社會必要勞動時間決定,但商品的價格由供需關系決定。需求量增加,供應量不變,必然就會導致價格上漲;如果收入一直在漲,那么房價就應該相應上漲,可政府如果一直壓著房價不漲,那建房的企業就會虧損(至少是利潤越來越低,畢竟商品房里最大的成本是土地、稅收和資金成本這三塊,如果這前兩者不變的話,虧損就將是必然的,)。

   一旦虧損就會放棄生產(不拿地、不建房),商品房供應量就會減少,而這個減少,就會導致需求量的相對增加。而需求量增加,就會導致上漲,然而,政府又要求房住不炒也就是不準漲啊!那么政府一直死死壓住房價,又不肯去降地價降稅收,那最后的結果一定是老百姓無房可買,政府也無地可賣。

  (這里還有個問題要說明下,房子不是消耗品,至少不是短期消耗品,需求量增加了但以前購買的房還在啊,只是沒新增而已,它不像盒飯那樣你買了吃了就消失了,為什么還說供應量會減少呢?實際上,剛才說的需求并不是“沒房的人要買房”這個部分人問題,而是“收入增加了我想住更好的房子”這個普遍的心態問題,下文有說這個心態問題。)

   如果土地和其他原材料一樣可以運輸,那么就會有人將東北的地、內蒙古的地、新疆西藏的地運來珠海,拉低珠海的地價,讓房企降低生產成本,最終就像汽車一樣,全國的價格基本相差不太大,這種靠市場經濟自然調節的結果會很快達到一個平衡。

   但是很遺憾,土地是不能運輸的,土地的成本牢牢的控制在政府的手上,所以珠海的地價,和新疆的地價是完全沒有關系的,是由政府決定的,而政府再決定地價的時候,參考的就是需求量。新疆的地方政府也想拍出幾萬的樓面價啊,但是拍不出來啊!珠海為什么比新疆貴?就是因為珠海供需關系和新疆不一樣啊!

   所以只要M2這增加,老百姓的收入一定會有表面提高,那房價就肯定是壓不住的,這里面最重要的是取得一個平衡點,所以說,在近期,會出現波動,這是房住不炒與供需關系的一個博弈,這兩年不漲,是要將炒房的余孽清除,將投資炒房帶來的上漲部分消除掉。2020年漲不漲?不好說,畢竟短期內誰也判斷不準,就好比問你10年后一份快餐價格一樣,你可以肯定的說一定要比現在的十幾元要高,但是我問你下個月快餐漲不漲,恐怕你沒把握說得準。

   中央的房住不炒,意思其實很明確,讓房子回歸正常的使用價值,像大米、服裝、交通費用一樣,人民的收入增加了,想吃好一點的大米、穿體面點的衣服、偶爾打個的,再正常不過,那為什么不能住好一點的房?在收入增加了有購買能力的情況下,沒洗手間的想換有洗手間的,單身公寓想換兩房的,地段差的想換地段好的,聯排別墅的想換獨棟的,獨棟山景的想換全海景的。。。這個需求難道不正常嗎?我以前吃米粉只吃素粉不加蛋,不是我不喜歡吃蛋,而是因為我窮舍不得加,現在賺了點錢我想加一個煎蛋,這有什么錯?難道不是正常而真實想法嗎?為什么放到房子上就不行了呢?

   2019年12月31日,M2值是198.65萬億,2020年1月31日,也就是僅僅一個月后,M2值是202.31萬億,上漲1.84%,請注意(敲黑板),這是一個月總共31天的漲幅,中央的預測是到2020年底,不超過220萬億(恕我直言,我認為這個目標很難完成,特別是本次疫情,中央為挽救各個企業,在短期內只能發行貨幣來緩沖救世,這是唯一有效的辦法,沒有之一)。

   在這樣的情況下,大約每過5年左右,普通民眾收入會翻一番,而房價,在回歸正常后,也應該翻一番。不過要注意的是,這是指的理想的回歸正常后,也就是完完全全的房住不炒,而投資客永遠的掃不盡的,商品房這么優質的投資產品,不會就這么輕易就會被放棄,這將會在一定博弈范圍內長期存在,這個多加進來的投資客因素會將房價上漲的幅度提升一點,略微超過民眾收入漲幅是正常的,只要不過分,中央就不會抓得太死(這個影響力應該是1.15倍左右,等會再告訴你1.15是怎么得來的)。

   我建了一個預測珠海房價的數學模型,了解數學模型的都知道,它會將很多條件都設得非常的理想,沒辦法,數學模型就是這樣,因此數學模型得出的結論也是非常精確的,它甚至可以精確到某年某日某時某分,實際上當然不可能,蝴蝶效應會將這個結果誤差放大幾萬倍(比如計算結果是6月1日的中午12點30分到31分之間,而實際結果可能是2月-10月之間),但是我認為它雖然肯定不準,但是對于一個十年的預測,還是非常有意義,而對短期的預測,基本上沒有任何卵用,因為輸入的精確參數其實并不精確,但模型會把它們當成精確參數來運算,如果沒有較長的時間來對沖緩解,誤差恐怕萬倍都不止。

   從數學模型的結果,我對珠海房價得出的結論是:2020年,不好說,會有輕微上漲或下浮,大幅上漲概率很低,而所謂的大幅下降(30%-50%甚至跟高)完全沒可能;5年后的2025年年中(六七月份),大約在現在價格的2倍。8年后的2028年下半年(十月左右),大致是現在價格的3倍,2030年年終(12月),將是現在價格的4倍。

   這個計算已經考慮到了中央一直在擠掉炒房客但又不可能完全杜絕炒房客的博弈因素,也就是我覺得最可能的結果,如果中央完全杜絕房住不炒,那么這個時間會適當延長,系數大約是是1.15(剛才不去是想問這個1.15是怎么來的嗎?現在可以告訴你了,我瞎猜的,因為數學模型它需要有這個參數啊,我又不知道中央是怎么預算的,干脆參考之前的房價與收入的偏移量再減半代表政府干預的結果來瞎猜一個吧,當然很不準確),相應的時間就變成2026年2-3月、2030年的1-2月和2032年的6-7月;而如果中央放任不管,那么一定會崩盤,至于時間,沒法算,因為炒房客的瘋狂你無法估算,所以這個系數連猜都沒法猜。

   上面結果是在之前30年的數據結果上推算的,接下來的10年,M2將怎么樣走,那還有很多影響因素在里面,但無論如何,房價與M2之間的緊密關系是無可置疑的,即使M2增速放緩,那房價漲幅也僅僅是跟著放緩而已,忽略短期波動,長期來看,除非M2負增長,否則房價沒有降低的可能。

   以上是個人觀點,有興趣的歡迎激烈討論,看不慣的可以忽視或留“已閱”兩個字,當然也可以罵一句“狗屁不通”,這些都無所謂,但不接受無腦噴,比如讓我多讀點書或者鑒定我是中介狗之類的,請你明確告知我要讀哪本書,哪一章哪一個部分,具體要糾正我哪一個錯誤,而正確的結果是什么,理由是什么。如果僅僅是讓我多讀書,不好意思,只能暴露你在抱怨和責怪你的父母沒有讓你去讀過書而已;本人從事的是電子技術行業,長期的深夜工作,如果非要說我是中介,那麻煩你告訴我是哪個中介公司的員工,我看看能不能去要點兼職費。

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  發表于 2020-3-18 08:59
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  發表于 2020-3-16 17:33

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伊特 + 3 有條理的分析,有說服力。
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2
發表于 2020-3-16 07:29 | 只看該作者
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不錯不錯,樓主您辛苦了。。。
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3
發表于 2020-3-16 07:46 來自手機 | 只看該作者
太長了,沒耐心看完,差評。快點說是漲還是跌,簡單說幾句理由,就好了。

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  發表于 2020-3-19 23:29
kj
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  發表于 2020-3-18 09:57
支持: 5
  發表于 2020-3-17 17:50
跟M2對應,所以一開頭就說了長期看漲  詳情 回復 發表于 2020-3-16 10:11
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4
發表于 2020-3-16 08:23 來自手機 | 只看該作者
已閱,通篇看下來,同意樓主觀點。

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  發表于 2020-3-16 17:33
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5
發表于 2020-3-16 08:41 | 只看該作者
樓主寫得很認真,就是文章有點長

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  發表于 2020-3-16 17:34
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6
發表于 2020-3-16 08:45 | 只看該作者
不明覺厲,但必須要點贊

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對“不明覺厲”的回復,也感到不明覺厲哦。  詳情 回復 發表于 2020-3-18 15:45
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7
發表于 2020-3-16 08:48 | 只看該作者
珠海樓價估計還是會漲,跌的可能性很小

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支持: 5.0
珠海屬于宜居之地,有實力向往美好生活的人群會越來越多,所以房價上漲是大趨勢。  詳情 回復 發表于 2020-3-18 15:47
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  發表于 2020-3-16 17:34
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8
發表于 2020-3-16 08:50 | 只看該作者
結論是房價繼續漲,大家趕緊買!
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9
發表于 2020-3-16 09:02 | 只看該作者
xiangshannet 發表于 2020-3-16 08:50
結論是房價繼續漲,大家趕緊買!

橫向對比一百幾十國內其它城市,珠海呵呵了,不要只是縱向時間看一塊石頭,一粒砂,一包水泥,一條鐵都繼續漲!
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10
發表于 2020-3-16 09:52 來自手機 | 只看該作者
字體太粗。無法閱讀。
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